Catatan Hukum oleh Dr. H. Tatang Istiawan (Wartawan Senior Harian Surabaya Pagi)

Kapolri dan Kapolda Jatim,

Bos-bos Sipoa ini memang lincah. Meski modalnya pas-pasan, akalnya banyak. Sehingga dua-tiga perseroan yang dikelolannya, bisa mendapat kucuran kredit konstruksi dari BTN (Bank Tabungan Nasional).

Hasil investigasi yang saya lakukan, kredit konstruksi itu dikucurkan tiga kali dalam satu tahun, periode 2015- 2016. Kucuran ini sehingga mencapai nilai Rp 560 miliar.

Dana dari BTN ini antara lain ditransfer ke rekening PT Guna Cipta. Selain ke PT Graha Indah Jaya. Dan pemegang sahamnya terdiri : Budi Santoso (112 %); Haji Moch Kamsi, fulyang disebut oleh karyawan Sipoa, sebagai saudara Bupati Sidoarjo, Saiful Illah (100%) dan SSST atau Siauw Siauw Tiong (38 persen).

Bagaimana penggunaan dana kredit konstruksi sebesar itu, beberapa karyawan di Sipoa group, tidak mengetahui. Tudingan selalu menyebut pemanfaatan menjadi kebijakan Budi Santoso, sebagai big bos Sipoa. Dan tidak ditangani oleh staf keuangan Sipoa yang berkantor di Esa Sampoerna, tetapi staf keuangan yang dipekerjakan di rumah Aris Birawa.

Sedangkan para pengurusnya terdiri Direktur Utama Klemens Sukarno Candra, Komisaris utama Budi Santoso. Sementara Haji Moch Kamsi, yang disebut oleh karyawan Sipoa, sebagai saudara Bupati Sidoarjo, Saiful Ilah, dijadikan komisaris bersama Aris Birawa. Kemudian susunan pemegang sahamnya diubah menjadi Klemens, Budi Santoso, Aris Birawa dan Siauw Siau Tiong;

Bersama PT Sipoa Internasional Jaya, bekerjasama mengerjakan proyek Royal Business Park, Royal Park Residence, Royal Town Regency dan Newa Mount Alfatar.

Proyek proyek perkantoran dan ruko di Royal Business Park, Royal Park Residence, Royal Town Regency dan Newa Mount Alfatar, ada yang sudah jadi 100%. Tetapi ada yang sudah dibangun tetapi belum difinishing. Lokasinya di Tambakoso, dekat jalan tol menuju Bandara Juanda.

Pada tahun 2017, cicilan ke BTN pernah sampai tertunggak. Konon cicilan KMK Sipoa ke BTN pernah masuk collet tiga. Kemudian lancar lagi.


Kapolri dan Kapolda Jatim,

Kredit modal kerja konstruksi (KMK) yang saya himpun dari beberapa Bank, diperuntukkan untuk pembangunan residential estate (landed house/strata title/business estate (pertokoan, perkantoran, dll).

Produk landed house, strata title dan perkantoran serta rumah toko didanai, dengan harapan sudah ada pembelinya. Artinya para pembeli diajukan kredit dalam bentuk cicilan KPR,Cash/Soft Cash. Tetapi di Sipoa, tidak semua pembeli riil. Ada yang ruko dan perkantoran dijual menggunakan nama karyawan, saudara karyawan atau teman.

Istilahnya, Sipoa meminjam nama mereka untuk urusan KPR. Sebagai kompensasinya, mereka yang dipinjam namanya diberi insentif yang relative.

Maka itu, pembiayaan KMK yang semestinya dipergunakan untuk membiayai Modal Kerja Konstruksi Perumahan, menjadi perbincangan diinternal Sipoa. Antara lain juga digunakan pembelian tanah. Padahal, pembiayaan tanah menurut aturan tidak boleh dibiayai oleh KMK. Tetapi di Sipoa, pimpinan BTN, kabarnya juga mentoleransi.

Beberapa staf di REI Jatim menyebut persyaratan umum dalam pengajuan KMK Konstruksi meliputi Ijin Lokasi. Sipoa masuk dalam ketentuan ini, karena proyek yang diajukan KMK memiliki luas lahan lebih dari 1 Ha

Kemudian, Site Plan , Block Plan atau Advis Planning. Lalu Bukti Kepemilikan Lahan. Umumknya Bank minta sertifikat sudah dalam bentuk pecahan (splitzing). Terkair status kepemilikan, Bank mentoleransi bisa berupa tanah milik pihak ketiga.

Selain itu, harus disertai Ijin Mendirikan Bangunan (IMB). Umumnya permintaan Bank dalam bentuk IMB pecahan.

Disamping, rekomendasi Peil Banjir dari Dinas Pekerjaan Umum setempat, Ijin Penyambungan PLN Setempat, rekomendasi Penyaluran Air Dari PDAM Setempat dan hasil test air perumahan dari laboratorium.

Bahkan calon developer wajib mempersiapkan juga estimasi harga jual per masing-masing type bangunan, gambar bangunan, cara pembayaran maupun strategi jual perumahan tersebut

Iklan.


Kapolri dan Kapolda Jatim,

Menurut beberapa karyawan Sipoa, ketentuan ketentuan legalitas dan keuangan, tidak sepenuhnya dipenuhi oleh bos-bos Sipoa. Selain, keterangan Sipoa sudah terdaftar dalam organisasi REI (Real Estate Indonesia) cabang Jawa Timur.

Saat ini, dari 22 perseroan terbatas milik Budi Santoso cs, hanya dua atau tiga perseroan yang telah didaftarkan. Saya belum mendapat informasi akurat, apakah PR Guna Cipta, PT Sipoa Internasional Jaya, sudah menjadi anggota REI jatim.

Termasuk data keuangan yang meliputi Laporan Keuangan Audited atau unaudited (sesuai ketentuan Bank), RAB (Rencana Anggaran Belanja), proyeksi Cash Flow, Laporan Penilaian Agunan mengikuti aturan Bank, data calon konsumen, feasibility Study.

Sejumlah staf keuangan Sipoa menyebut data keuangan yang diajukan Sipoa untuk mendapat kredit konstruksi di BTN, diduga akal-akalan. Maka itu, Polda Jatim disarankan memeriksa bos-bos Sipoa, pejabat BTN dan memeriksa riil di lapangan.

Pengusutan data keuangan ini terkait dengan Komponen yang dibiayai BTN yang meliputi Harga bangunan, Harga sarana dan prasarana serta KMK BTN-Kontraktor.

Disamping jaminan pokok .

BTN bisa menerima Cassie atau pengalihan atas hak tagih atas tagihan termijn atau pembayaran yang akan diterima dari bouwheer sebesar nilai kontrak. Masalah ini juga belum clear, karena sampai Juni 2018 ini, Sipoa masih bersengketa dengan Siauw Siauw Tiong, yang juga sebagai kontraktor proyek. (akan saya tulis terpisah).

Sedangkan jaminan tambahan bisa harta bergerak, harta tetap, cash collateral milik perusahaan dan pengurus . Terkait jaminan ini, beberapa karyawan Sipoa mengusulkan Polda Jatim mengcroscek dengan cermat. Jaminan Pokok :

Cassie (pengalihan atas hak tagih) atas tagihan termijn/pembayaran yang akan diterima dari bouwheer sebesar nilai kontrak.

Menurut pejabat BTN Surabaya, ketentuan maksimal KMK di BTN setinggi-tingginya 80% dari RAB konstruksi . Jadi dengan tiga kali pengucuran dana dari BTN sampai mencapai Rp 560 miliar, nilai proyek Royal Business Park, Royal Park Residence, Royal Town Regency dan New Mount Alfatar, setidaknya bernilai Rp 800 miliar.

Padahal proyek New Mount Alfatar, belum dibangun. Bahkan tanah urukannya diambil lagi untuk proyek Sipoa yang lain. Pengambilan tanah uruk di poyek New Mount Afatar, juga dicium beberapa marketing dan kasteme.

Maksimum kredit selama 48 bulan atau empat tahun. Berarti tahun 2019 nanti, kredit dari BTN sudah harus dilunasi oleh bos-bos Sipoa.

Sementarea sifat kredit yang diterapkan di Sipoa adalah Adjustable Rate Sesuai ketentuan berlaku (Suku Bunga 1% dari plafond kredit.

Kapolri dan Kapolda Jatim,

Saya mendapat informasi dari Pengurus REI bahwa baru pada tahun 2018, Pemerintah akan memberikan kredit modal kerja konstruksi (KMK) bagi pengembang melalui regulasi baru. Ini diberikan karena tahun 2017 lalu bisnis perumahan lesu.

Kebijakan KMK baru ini setelah pemerintah melakukan evaluasi atas rendahnya penyaluran KPR subsidi berskema Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP).

Dijelaskan persoalan rendahnya penyaluran FLPP dialamatkan pada bank pelaksana yang belum menguasai strategi pembiayaan industri perumahan dari hulu—hilir. Maklum, selama ini perbankan dan pemerintah baru fokus pada penyediaan permintaan dengan menyediakan kredit pemilikan rumah (KPR) berbunga rendah.

Dalam regulasi baru KMK yang saat ini tengah disusun, rencananya pemerintah akan menawarkan kredit konstruksi selama kurang lebih 9 (Sembilan) bulan kepada bank pelaksana dengan suku bunga single digit.

Policy ini bisa mendorong perbankan memberikan kredit konstruksi kepada pengembang. Harapan pemerintah, setelah selesai masa konstruksi perbankan bisa sekaligus menyalurkan KPR FLPP.

Maka itu, terkait kredit konstruksi yang diberikan BTN kepada Sipoa group, menurut saya perlu dicermati dengan seksama, agar tidak merugikan bank milik BUMN. (tatangistiawan@gmail.com, bersambung)