Sipoa, Cenderung Spekulan tanah Ketimbang Developer
Kapolri dan Kapolda Jatim Yth,
Saya respek dengan langkah tegas penyidik Ditreskrimum Polda Jawa Timur, yang kini menangani kasus Sipoa.
Sampai menjelang akhir Juli 2018 ini, penyidik selain menetapkan enam tersangka Direksi Sipoa Grup, juga menyita beberapa area tanah milik Sipoa. Termasuk kantor proyek apartemen Royal Afatar World (RAW), di Waru Sidoarjo, samping kampus STE Mahardika.
Royal Afatar World Apartment merupakan apartment termurah dan bagus di Surabaya. Pemandangan indah dapat anda lihat dari Tower Unit Royal Afatar yang diapit oleh taman hiburan terbesar di Surabaya. Terletak di lokasi yang strategis sehingga mudah untuk mengakses pusat kota Surabaya, jalur Sidoarjo dan pusat rekreasi seperti Mall CITO, Surabaya Night Carnival dan Dunia Fantasi Surabaya.
Kantor diatas tanah seluas 6 Ha ini biasa digunakan pengembang PT Bumi Samudra Jedine, untuk melayani publik yang ingin membeli apartemennya termasuk kastemer yang mengadu atas ketidaktersediaan proyek bangunan.
Saat saya melakukan investigasi, mendengar Budi Santoso,pernah menawarkan tanah seluas itu Rp 750 miliar. Per m2 dihargai Rp 12,5 juta. Padahal saat membeli tahun 2013, ia membeli per m2 sekitar Rp 2 juta an. Pada Tahun 2017, harga tanah ini per m2 sekitar Rp 5 juta.
Relasi Budi Santoso, yang juga bergerak bidang property mencibir, penawaran harga Rp 12,5 m2 di kawasan Waru. Dimana lokasinya di belakang kampung STE Mahardika.
Pengusaha ini menilai harga ini sebagai mark up. Atau, dinilai Budi Santoso, memang tidak berniat menjual. Otomatis tak ada niat mengembalikan uang kastemer yang berjumlah Rp 166 miliar. Bisa jadi, Budi Santoso ingin tanahnya laku antara Rp 12,5 juta/m2 sampai Rp 15 juta.
Hitung-hitungan harga sebesar itu bila kondisi ekonomi Indonesia stabil, bisa dicapai pada tahun 2020. Ini artinya, kastemer apartemen RAW, harus menunggu pengembalian dengan nilai yang dibayarkan pada tahun 2013.
Kalkulasi semacam ini gambaran seorang spekulan tanah. Artinya, bisa jadi, Budi Santoso dkk, tidak berniat menipu. Tetapi ia ingin memutarkan uang kastemer untuk bisnis tanah sambil menunggu harga baik. Apalagi, Budi Santoso memiliki tim infrastruktur yang dikoordinasi oleh Aris Birawa, seorang arsitektur lulusan Petra Surabaya.
Kapolri dan Kapolda Jatim Yth,
Saya membandingkan pencarian investor untuk membangun proyek Apartemen RAW pada tahun 2016 dan 2017 dengan sekarang, setelah Sipoa menggegerkan publik Indonesia, terkait dugaan penipuan masal berkedok pengembang.
Pada periode 2016-2017, saya mendengar dari Budi Santoso, Klemens dan Aris, ada dua investor Jakarta yang berminat. Dua-duanya BUMN. Pertama, PT Pembangunan Perumahan (Persero), Dengan BUMN ini malah sudah penandatangani MoU dan pemasangan spanduk. Tetapi akhirnya gagal, karena tidak ada saling keterbukaan, khususnya harga tanah terkait nilai investasi dan proyeksi keuntungan.
Pertengahan 2017, Klemens dan Aris, mencoba melobi sebuah perusahaan BUMN lain di Jakarta. Proses ini sudah sampai survei dan Klemens optimistis kali ini berhasil. Ternyata sampai Desember 2017, tak ada follow up. Sementara kastemer sudah tak sabar menuntut pengembalian uang secara tunai. Kasusnya meledak hingga ditangani Polda Jatim.
Periode akhir Mei-Juni 2018, saat Aris Birawa masih diluar, sempat berkomunikasi dengan saya, bahwa ia sedang menemui investor proyek RAW. Ternyata, sampai akhir Juni 2018, saat Aris, ditahan di Polda Jatim, investor harapan Sipoa tidak jelas juntrungannya.
Kini, tanah itu ditawarkan kepada pengembang yang lokasinya dekat dengan lahan 6 ha milik PT Bumi Samudra Jedine. Semula pengusaha property ini mau mengkalkulasi. Tetapi setelah survei di pasar, ia tidak berniat meneruskan, karena nama Sipoa sudah terlanjur jelek.
Pengusaha ini khawatir, lokasinya tidak membuatnya hoki,(untung atau jiong (bikin sial) karena tanahnya bermasalah dengan rakyat beragam latarbelajang. Padahal Juni 2018 lalu, harga tanah seluas 6 Ha ditawarkan Rp 300 miliar atau Rp 5 juta perm2.
Menurut prakiraan pengusaha ini, sekarang pengusaha manapun sudah tak mau mendekati bisnis dengan bos-bos Sipoa, termasuk yang kini masih di luar yaitu Pdt Ronny Suwono dan Rusdi Tumbelaka. Mereka khawatir kena getahnya. Mengingat, beberapa pengusaha baik kontraktor maupun pemilik modal, banyak yang merasa dikecewakan oleh Budi Santoso dkk.
Kapolri dan Kapolda Jatim Yth,
Kasus tanah 6 ha di Waru Sidoarjo yang pernah dipromosikan untuk pendirian 11 block dengan jumlah 7500 unit apartemen.Promosi tinggal, promosi, sekarang di tanah itu hanya pagar seng tanpa bangunan. Apalagi berbentuk blok bertingkat sebuah blok apartemen.
Diluar tanah 6 Ha, Sipoa Group, Budi Santosi dkk menyebut perusahaannya sebagai sebuah holding, menyebut memiliki empat proyek besar di kawasan Tambakoso, Waru, Sidoarjo.
Tapi selain bersengketa dengan LDII (Lembaga Dakwah Islam Indonesia) soal tanah seluas 10 ha, juga bersengketa terkait lahan seluas 11.040 meter2 di Tambakoso. Lahan ini tahun 2014 diperebutkan oleh Liang Charles Liangan dan H Suud Ibrahim yang kini dikuasakan ke H Antok.
Menggunakan ukuran hukum bisnis, munculnya problema bisnis yang berimplikasi hukum dengan pemilik tanah, investor, mitra bisnis dan terutama konsumen rumah/apartemen, yang kini dialami oleh Sipoa, dalam kajian kelayakan bisnis, tidak bisa diukur case by case saja.
Problema tanah dan bangunan yang dihadapi Sipoa, sebenarnya menurut hasil penelusuran saya, sudah mencuat sejak tahun 2016. Kasusnya tidak hanya di Surabaya tetapi juga di Bali. Malahan proyek di Bali, mengajak seorang notaris, pengembang dan pejabat lokal di Badung.
Sebagai seorang investigator, kasus-kasus pertanahan yang dialami Sipoa di Surabaya dan Bali, sejak tahun 2016 saya nilai menyerupai puncak gunung es. Saya sudah mengingatkan Klemens Sukarno, akhir 2017, bila urusan kastemer tak diselesaikan dengan baik, kemungkinan bisa meledak. Terutama kastemer Apartemen Bali, RAW dan New Mount Afater.
Saya yang menganalisis dari laporan keuangan mayoritas perusahaan Sipoa, kemudian jumlah asset (ada yang lekuid, setengah lekuid dan bermasalah) serta kewajiban ke kastemer dan investor, bos-bos Sipoa, bukan menjadi konglomerat bidang property, tetapi pengusaha yang tinggal bercawat (celana dalam). Ramalan saya ini ditertawain oleh Klemens Sukarno dan dijadikan joke, dalam rapat-rapat dengan staf Sipoa.
Kapolri dan Kapolda Jatim Yth,
Sebagai jurnalis yang sedang melakukan investigasi dalam dugaan bisnis property curang, saya mempelajari tokoh bisnis property dunia seperti Donald Trump dan pengusaha property di Australia.
Adalah Jack Miller (1995) pembalap Australia yang merupakan keluarga pebisnis property. Miller, pernah mengungkapkan bahwa banyak orang yang ingin menjadi seorang investor dan developer, tapi tidak semua dari mereka adalah benar-benar seorang investor-devceloper. Mereka rata-rata hanyalah para spekulan yang berharap untuk mendapatkan uang.
Miller benar. Referensi yang say abaca, memang ada berbagai bidang usaha dan sektor, yang selalu disusupi spekulan, termasuk dalam bidang properti.
Cara kerja spekulan di bidang property, saya temukan banyak yang sangat aktif menarik unit property. Kemudian dibeli, lalu dijualnya dengan harga tinggi.
Menurut Robert T. Kiyosaki, umumnya spekulan ini punya mental sebagai pembeli, tahan, dan berdoa serta berharap agar harga naik.
Kiyosaki mengarakan, 95% para pemain properti di Indonesia adalah tipe spekulan. Tipe yang satu ini hanya sekedar untung-untungan. Dan berdasarkan spekulasi belaka tanpa ada perhitungan yang matang, mereka ermain investasi property.
Modusnya spekulan property bukan layaknya orang bermain judi yang malah merugikan mereka.
Para spekulan tanah umumnya membuat investasi tanah tidak memiliki manfaat. Selain merugikan orang karena banyak yang tak sanggup membeli, naiknya harga tanah membuat ongkos pembangunan membengkak.
Maka itu, pemerintah sejak Soeharto sampai Jokowi, menuding para spekulan tanah menghambat pembangunan. Terutama di perkotaan, mereka menimbun tanah bertahun-tahun, agar nanti dijual dengan harga tinggi.
Perilaku seperti ini dapat menyebabkan harga lahan di sekitar proyek-proyek besar melonjak. Apa yang dilakukan Budi Santoso dkk, menyimpan lahan 6 Ha di Waru, yang tidak segera dibangun apartemen yang telah ada pembelinya, berindikasi spekulan tanah.
Spekulan tanah di Surabaya, riil memiliki sejumlah modus.
Maka itu, kini pemerintah membuat bank tanah. Hal ini untuk mencegah spekulan bermain-main dengan harga tanah. Lembaga ini akan berfungsi sebagai perpanjangan tangan negara untuk mengatur penggunaan tanah. Dengan demikian, harga tanah terkendali dan spekulan tidak bisa seenaknya lagi menumpuk lahan kosong. "Kalau tidak, generasi milenial tak akan bisa punya tanah dan rumah.
Kapolri dan Kapolda Jatim Yth,
Sementara untuk menjadi pengembang di bidang property, hasil wawancara saya dengan pengurus REI Jatim, mensyaratkan pengusaha property yang benar harus professional. Terutamamengenal bentuk-bentuk perizinan. Maklum, selain harus memiliki badan hukum, kelengkapan dokumen seperti Akta Pendirian Badan Usaha, Izin Domisili, NPWP,TDP, SIUP dan pengesahan dari Departemen Hukum dan HAM, juha wajibmemiliki sertifikat dari REI, sebagai wadah perkumpulan dari pengusaha property di Indonesia.
Terkait usahanya membangun rumah atau property, seorang pengembang harus memiliki Izin Lokasi. Hal ini dimaksudkan agar developer dapat memiliki hak-hak untuk melaksanakan pembelian tanah, pembebasan tanah, pembangunan bangunan property, pengalihan serta penjualan bangunan property.
Selain wajib memiliki IMB, Site Plan yang disetujui oleh pejabat terkait seperti Dinas Tata Ruang dan Pemukiman. Dalam site plan ini tergambar posisi rumah, baik itu jumlah unit dan tipe-tipenya, serta tercantum dimana diletakkan Fasilitas Umum (FASUM) dan Fasilitas Sosial (FASOS) serta prasarana serta infrastruktur di perumahan atau property tersebut.
Bahkan Site plan ini harus disesuaikan dengan RUTR (Rencana Umum Tata Ruang) dan KRK (Keterangan Rencana Kota). Disamping harus mengantongi AMDAL (Analisa Mengenai Dampak Lingkungan) dan harus ada Advice Planning / Block Plan. Ini terkait Garis Sempadan Jalan, Garis Sempadan Bangunan, Koefisien Dasar Bangunan serta Koefisien Lantai Bangunan.
Beberapa kastemter yang marah, baik di Surabaya maupun di Bali, sering menanyatakan legalitas itu. Tetapi tidak semua dibeberkan. Terutama Amdal, Fasum dan Fasos serta KRK.
Nasi sudah menjadi bubur. Logikanya, untuk mengembalikan Sipoa menjadi developer yang dipercaya masyarakat, tidak mudah. Apalagi bila direksinya masih Budi Santoso, Klemens Sukarno, Aris Birawa, Ronny Suwono dan Rusdi Tumbelaka serta Sugiarto.
Sampai sekarang, hampir semua proyek ruko, apartemen dan perkantoran yang dikelola Sipoa, umumnya yang bermasalah. Apalagi proyek Sipoa di Bali. Proyek di Bali lebih parah. Ada yang tak mengantongi ijin dan IMB. Tetapi sudah dipasarkan, sehingga kastemer meletup. Jadi letupan pertama yang dialami Sipoa, bukan di Surabaya, tetapi di Bali. Hanya saat itu, bos-bos Sipoa bisa melakukan buying time sampai Januari 2018.
Temuan saya, selain Sipoa belum membangun fisik apartemen, ada yang sudah membangun tetapi fisiknya belum ada finisihingnya. Bahkan tak sedikit bangunan yang sertifikatnya masih di bank, karena dijaminkan untuk kredit.
Berdasarkan gambaran tersebut, saya menilai bos Sipoa tampaknya menyetir kendaraannya lebih mendekati pengusaha berspekulasi tanah ketimbang developer yang harus membikin, memasarkan, menjual rumah, ruko dan apartemen dengan cara professional. Kini hampir semua tanahnya disita Polda Jatim.([email protected], bersambung)
Editor : Redaksi
Tag :
BERITA TERBARU
Peristiwa
26 April 2024
26 April 2024
26 April 2024
26 April 2024
26 April 2024
